Лифты, террасы на крышах и отдельные входы на первые этажи — это только малая часть усовершенствований, которые одно из крупных градостроительных бюро предложило для реновации российских пятиэтажек. Даже в Москве таких домов пока еще остаются сотни, а по России счет идет на многие тысячи. Изображения облагороженных пятиэтажек смотрятся действительно круто. Но можно ли воплотить такое в реальности? Мы изучили предложения архитекторов и попросили оценить их экспертов-практиков.
Фото: masshousing-new.strelka-kb.com.
Эксперты предлагают действовать сразу на трех уровнях — микрорайона, дома и квартиры. Если последний из этих трех уровней относится, скорее, к дизайну интерьеров, то первые два общезначимы для горожан.
На уровне района есть идея разукрупнить кварталы, превратив внутренние проезды в полноценные улицы, построить новые (точечные?) малоэтажные дома внутри кварталов без сноса существующих для разнообразия застройки, а также разместить в первых этажах хрущевок больше торговых и сервисных помещений.
Заметим, что последнее из этих предложений вовсю воплощается. Особенно там, где на нежилые площади есть спрос. Например, в пятиэтажках около метро «Бульвар Рокоссовского». А превращение квартальных проездов в улицы сдерживается только «лежачими полицейскими» и знаками «Жилая зона», которые устанавливаются по дружным просьбам жителей кварталов.
Самый интересный раздел программы относится к действиям на уровне дома. Предлагается, например, около первых этажей домов оборудовать палисадники с разделителями (так, чтобы у жителей первых этажей появились собственные мини-огороды).
К подъездам, которые в пятиэтажках не имеют общих холлов, можно пристроить стеклянные «входные группы», в которых разместить камеру для велосипедов и колясок.
Увеличение балконов, нежилые первые этажи, лифты — все это элементы, которые можно встроить или пристроить. Нежилые первые этажи при этом могут занять место квартир, а внутренние лифты (только такие могут возить жильцов прямо с уровня земли до нужного этажа) вынудят «отгрызть» по нескольку квадратных метров от каждой второй квартиры в доме.
Наконец, самые радикальные предложения касаются крыш для коллективного отдыха и перепланировки этажей. В частности, архитекторы предложили изъять и разобрать часть квартир верхнего этажа, чтобы разместить вместо них террасы.
Возможно также превращение нескольких квартир в одну. Так, чтобы в результате формировался пентхаус, подобный «капитанской рубке» на знаменитом Доме Наркомфина на Новинском бульваре.
Заметим, что в Москве уже воплощено несколько подобных — хотя и не столь модно выглядящих — проектов реконструкции пятиэтажек. Два самых известных адреса таких домов — это улица Мишина, 32 и Химкинский бульвар, 4 (соответственно, в основе проектов лежат кирпичная и панельная хрущевки).
Архитектурные проекты такого рода неизменно вызывают интерес общества, но воплощаются лишь в единичных случаях. Крупнейшим примером неудачной инициативы по реконструкции хрущевок стала компания «Городская реконструкция пятиэтажек»: ее гендиректора Валерия Чернышова в 2019 году осудили по статье о мошенничестве в особо крупном размере. В таком размере исчислялись деньги, перечисленные ему пайщиками на реконструкцию и надстройку домов, которые город в итоге признал аварийными.
-Для реализации подобных решений надо четко понимать, что у нашей страны особый путь, – поясняет «» эксперт по информатизации ЖКХ Владимир Рязанский. – Права собственности на жилье у нас сформировались путем довольно специфичной процедуры повальной приватизации. Из-за этого в любом доме мечты жителей первых этажей о палисадниках будут разбиваться о противодействие жителей верхних этажей — у них-то такой возможности нет.
Точно так же и владельцы квартир на верхних этажах всегда вызывали и будут вызывать бурную ненависть соседей снизу тем, что могут технически организовать себе мансарды или выход на крыши. Отсюда неравенство условий: одинаковые когда-то квартиры, различающиеся только этажами, становятся очень разными.
Из-за этого реконструкция каждой конкретной хрущевки возможна только с предварительным исследованием ее жителей и их потребностей, констатирует Рязанский.
-Мы берем каждый конкретный дом, приходим в него, предоставляем весь каталог вариантов, отрезаем от него все, что технически нереализуемо — и договариваемся с каждым собственником в отдельности, – описывает эксперт.
Часто будут возникать ситуации, когда нужно будет предложить владельцам некоторых квартир варианты переселения, причем без ухудшения условий. Но и в этом случае может найтись упрямый собственник, который не хочет покидать свою квартиру — и все мечты о пентхаусе на крыше разобьются о его нежелание.
-Кстати, реконструированная пятиэтажка может выглядеть вовсе не так модно и молодёжно, как в каталогах, – говорит Владимир Рязанский. – Например, дома на улице Мишина и Химкинском бульваре совсем другие — в глубине жилого квартала «хипстерские» решения не слишком востребованы. То есть каталог каталогом, а нужно быть готовым к тому, что у хозяев квартир другие представления о прекрасном.
Главная проблема проектировщика — не как спланировать улучшения в городе, а как сделать решение взаимовыгодным для абсолютно всех участников гражданско-правового сообщества, отмечает Рязанский. Пока не существует технологии, позволяющей учесть все пожелания собственников, реализуемого решения тоже не будет. В частности, сделать проект реконструкции хрущевок по такому каталогу выполнимым можно было бы, если бы за дело взялся крупный инвестор, располагающий капиталами и маневренным фондом.
-Как обычно бывает в таких архитектурных упражнениях, скороговоркой проговариваются два самых сложных вопроса – экономический и организационный, – отмечает урбанист Петр Иванов. – Сейчас дело обстоит так, что пользоваться этим каталогом могут лишь очень богатые и очень хорошо организованные товарищества собственников жилья – ТСЖ. Инструкция, которую предлагают авторы для воплощения их планов, звучит примерно так: «Превратите ТСЖ в микродевелоперскую компанию или обратитесь в уже готовую микродевелоперскую компанию, и всё будет отлично». Но вопрос в том, что сейчас в России фактически нет микродевелоперских компаний и даже предпосылок для их появления. Строительство в малом метраже окупается, только если речь идёт об элитном сегменте.
Как отмечает Иванов, превращение пожарных проездов в улицы — также крайне сложная операция, требующая продолжительной коммуникации с муниципалитетом. Причем муниципалитет, скорее всего, будет в этом мало заинтересован, ведь ему эти улицы строить и потом обслуживать. Частных же улиц в России не существует.
Проблемным является, по словам Иванова, и вопрос земельного участка: далеко не факт, что даже у богатого и хорошо организованного ТСЖ есть земельный участок под девелопмент. Зачастую при межевании участок дома сводится к минимуму. Значит, не получается и свободы маневра при реконструкции.
