Столичные девелоперы смогли «собрать» в мае 2020 года от трети до половины спроса на покупку новостроек по сравнению с маем 2019-го — если считать в среднем. Впрочем, без государственной льготной ипотеки под самую низкую за всю историю ставку — 6,5% — успехи застройщиков были бы куда скромнее. Намного ли возрастет интерес покупателей к жилью сейчас, когда в Москве снят режим самоизоляции?
В мае 2020 года в столице было продано жилья на сумму 33 млрд рублей — на 21% меньше, чем в апреле (41,9 млрд рублей). На «старую» Москву пришлось 85% выручки (27,9 млрд рублей), на ТиНАО — 15% (5,1 млрд рублей). По итогам июня можно рассчитывать на частичное восстановление спроса, однако он все равно ожидается ниже прошлогодних значений — так считает большинство аналитиков. «Не все потенциальные клиенты пока что могут рассчитывать на стабильный доход для долгосрочного кредита, — говорит руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. — Да, бизнес снова начинает работать, но пока непонятно, как быстро и в каком объеме восстановится прежний спрос. От этого во многом будут зависеть темпы восстановления экономики и вместе с тем — доходов россиян».
Аналитики проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Москвы в мае 2020 года. Льготная ипотека стала «спасательным кругом» строительной отрасли. В мае-2020 в столице заключено 2,92 тысячи договоров долевого участия (ДДУ) с физическими лицами — на 20% меньше, чем в апреле 2020 года. Хотя, казалось бы, меньше уже некуда — апрельские показатели были признаны провальными. «Покупатели пытаются уложиться в лимит по льготной ипотеке, выбирая меньшие площади и бюджеты. Средний чек сделки по ипотеке в «старой» Москве снизился со стартом субсидирования ставки на 1,6 млн рублей и 5 квадратных метров», — комментирует специалист.
75% сделок в мае 2020 года пришлось на Москву в старых границах. Было зарегистрировано 2,18 тысячи договоров — на 22,5% ниже, чем в апреле 2020 года, и на 45% меньше, чем в мае прошлого года. В проектах на присоединенных территориях были подписаны оставшиеся 25% сделок — 745 (минус 11,5% в сравнении с апрелем 2020 года и минус 65,6% в годовой динамике). «Наиболее устойчивыми оказались новостройки ТиНАО, что связано, в первую очередь, с относительно невысоким по Москве бюджетом покупки. Это позволяет большинству квартир вписаться в максимальный лимит по льготной ипотеке в 8 миллионов рублей», — комментирует эксперт.
В старых границах Москвы в мае 2020 года 63% всех сделок прошло с привлечением кредита, на присоединенных территориях — 68%. Прежде ипотечные покупки составляли около половины сделок.
Эксперты отмечают, что льготная ипотека привела к снижению среднего срока кредитования по рынку. Напомним, льготная ипотека выдается на срок не более 20 лет, тогда как по стандартным программам кредит может погашаться, как правило, до 30 лет. Чтобы воспользоваться предложением, покупатели стали сокращать срок кредита на четыре-двенадцать месяцев.
Появление льготной ипотеки привело к снижению среднего чека сделки, причем именно в старых границах Москвы. В мае 2020 года в ипотеку брали в среднем 11,6 млн рублей против 13,2 млн рублей еще в апреле. Выходит, для того чтобы воспользоваться ипотекой под 6,5%, средний столичный заемщик должен внести минимальный взнос в размере 31% от стоимости выбранного объекта. Средняя площадь ипотечной квартиры снизилась за прошедший месяц с 58,6 до 53,6 кв. м.
Аналитики связывают отрицательную динамику с двумя факторами. «Во-первых, на рынок вышли покупатели с минимальными бюджетами, рассматривающие небольшие площади. Ранее такие клиенты не могли позволить себе покупку жилья под 8,5-9% годовых. Во-вторых, чтобы уложиться в лимит по льготной ипотеке в 8 млн рублей, клиенты рассматривают бюджетные варианты, в том числе за счет площади, а не только расположения дома. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке «старой» Москвы — 14,2 млн рублей (без учета премиального и элитного сегментов). Только 36% лотов в старых границах Москвы подходят для льготной ипотеки при первом взносе 20% и максимальном лимите по кредиту в размере 8 млн рублей. В целом по рынку в старых границах Москвы, включая как ипотечные сделки, так и договоры с рассрочкой и единовременной оплатой, средний чек сделки в мае 2020 года составил 12,84 млн рублей (54,7 кв. м). За месяц средний чек снизился на 130 тыс. рублей, площадь — на 1,2 кв. м. Очевидно, что потребуется не один месяц, чтобы вернуться к докризисным значениям», — говорит Алексей Попов.
